监管层给楼市连续开出退烧药后，作为给楼市输血的重要渠道，市场也将目光聚焦在房贷上，银行下一步的房贷政策将何去何从？3月17日，在两会后首个国家级大型国际经济论坛“中国发展高层论坛2017年会”上，多位官员都谈及这一问题。银监会副主席王兆星提出，下一步将继续采取差别化的信贷政策，对部分房价过热的城市采取审慎的房贷政策。这意味着，以后想通过房贷资金来炒房已经很难。

  差别化信贷

  房贷是决定楼市冷热的一个关键因素。银监会主席郭树清在今年两会期间介绍，2016年银行贷款大概1/4投向了房地产，新增贷款中45%是房地产贷款，“近一两年居民贷款购房的比重在明显升高，因此银行业非常关注房地产泡沫风险”。

  这些资金的流入助推了楼市的“高烧”。国家发改委主任何立峰在“中国发展高层论坛2017年会”上指出，当前经济发展面临的三大结构性失衡之一，就是房地产和实体经济的失衡，有大量资金涌入房地产市场，曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快上涨，进一步推高了实体经济发展的成本。

  为楼市去杠杆已成为监管层去年以来的一项重要工作，目前限购、限贷等调控政策已经在全国范围铺开。国务院副总理张高丽在上述论坛中再次强调，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，分类指导，因城施策。值得一提的是，去年4月，央行金融市场工作座谈会就提出要进一步完善区域性差别化住房信贷政策。“因城施策”也被写入今年的政府工作报告，报告提出，坚持住房的居住属性，加强房地产市场分类调控。

  王兆星进一步对如何“因城施策”提出，下一步将继续采取差别化的信贷政策，对一些房价过热的城市，要采取审慎的房贷政策；对一些有去库存需求的三四线城市，还是会给予必要的信贷支持。他还强调，对一些基本的刚性住房需求、改善性住房需求、包括城镇化过程中产生的住房需求，都需要支持；对于投机性的、炒房的需要则不予支持。

  北上广深“认房又认贷”

  事实上，差别化信贷已经在不同城市间有所体现。3月17日，北京宣布执行“认房又认贷”，同时将二套房首付提高至最低六成。至此，北上广深均进入“认房又认贷”时代。所谓“认房又认贷”政策，是指只要名下有房产，再买房就算二套房；如果名下无房产，但有过房贷记录，也算二套房。

  这对于楼市，尤其是一线城市的楼市来说，无疑是一剂强效的“退烧药”。易居研究院智库中心研究总监严跃表示，以此前已经实施了“认房又认贷”的上海作为比较，北京这次的政策更紧。上海对于“认房又认贷”的规定是，二套购房需要按照五成和七成的首付。而北京则更严厉，即普通住房六成比例，非普通的住房需要八成。可以看出，二套购房的压力非常大。

  这样会使得有限的房源优先导向首套且没有购房记录的群体，对于部分购房者来说购房交易近期或暂缓。从去年的“9·30”政策之后，北京地区已经先后出台了提高首付、减少房贷折扣优惠、二套房贷款期限不超过25年等政策。北京商报记者了解到，今年春节后，很多银行一度收紧房贷额度，放贷时间从过去的一个多月变为3个月或更久。这些举措，都是为了扼住房贷流向楼市的咽喉。

  对于3月17日的新政，中原地产首席分析师张大伟进一步分析称，限购、限贷、限价已经非常严格的一些一二线城市，这一轮二手房起来得比较生猛，典型城市就包括广州等。“原因很简单，改善需求、特别是卖一买一的可以任性加杠杆，他们享受过房价升值的好处，对房价容忍度很高。新房短期被限，供应减少，所以转战二手房市场。”张大伟表示，新政策对改善型需求的购房者影响最大，同比是过去可以被认定为首套的卖一买一群体，因为被认定为二套，不仅仅是首付的提高，利率的上涨也会明显抑制需求。

  其他输血渠道仍需警惕

  在楼市调控政策的不断轰炸下，流入楼市的房贷规模已经有所收缩。根据央行3月初发布的《2017年2月金融统计数据报告》显示，被认为主要是房贷的“住户部门中长期新增贷款”上月增加3804亿元，占当月新增贷款总数的32.5%。在去年持续高企之后，2月新增“房贷”绝对值出现下行。

  同时，在监管层不断要求银行资金不要“脱实向虚”的情况下，资金向实体流动取得了一定成效。据央行发布的数据显示，银行对实体经济的资金支持“火力”加码，2月对实体经济发放的人民币贷款增加超万亿元，占比近九成。

  但控制了房贷的流出，楼市是否还有其他的“输血”渠道？严跃进提醒，除了房贷，银行消费贷等贷款名目也需要警惕。“现在二套房首付增加到八成，让很多购房者更加承受不起，这部分资金哪里来呢？很有可能从消费贷、装修贷等五花八门的银行贷款名目出来，导致银行的资金最后还是流到房地产市场上。”

  去年10月，北京商报记者曾调查发现，银行消费贷“变”房屋首付的现象并未绝迹。一位房屋中介人士介绍，可以帮助购房者从银行申请到大额信用贷，额度能达到50万-60万元，具体审批情况要看申请人的工作单位性质、工龄、社保缴纳等情况。“在国企工作，有半年社保的就差不多能批到这个数。”该人士口气轻松地表示。银监会的网站显示，还曾有银行因为未发现本行消费贷款被借款人挪用于支付首付款而被处罚。

  此外，严跃进还提出，还有一种投机行为需要警惕，即购房者拿原有房屋抵押获取融资，因为当前融资本身利息比较高，这个时候往往还会使得抵押物出现没法赎回的风险，甚至引起纠纷。所以，监管也应警惕除房贷以外其他渠道出现违规融资。

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